Нина Крюгер-Митюшов родилась в Воронеже, но уже 30 лет живет в Германии. Последние 15 лет работает управдомом, т.е. управляющим жилищно-имущественным комплексом. Является основателем Института повышения квалификации по управлению недвижимостью в Берлине. Институт готовит менеджеров по управлению недвижимостью на основе немецкой модели домоуправления. Эта модель существует не одно столетие и широко используется в Европе. Основная концепция института: создание рабочих мест в области домоуправления и наведение порядка в домах собственников. Институт повышения квалификации по управлению недвижимостью очень заинтересован принимать граждан из России на практику и обучение.

reinvents: Здравствуйте, Нина! В каких школах-институтах Воронежа вы учились?

Нина Крюгер:
33-я школа. Воронежский государственный университет, факультет романо-германской филологии. В Берлине я закончила курсы повышения квалификации в области юриспруденции и экономики для того, чтобы вести частное домоуправление.

psisa: А почему вы занялись домоуправлением? И с какой целью приехали в Воронеж?

Н.К.:
В Воронеж меня пригласили после публикации книги «В плену у счастья», чтобы рассказать о модели немецкого частного домоуправления. А домоуправлением я занимаюсь в Германии, потому что сама управляю своей собственностью.

psisa: Немного знакома с вашей книгой. Скажите, не планируете ли вы выпускать другие книги, более подробно рассказывающие об освоении профессии управдома?

Н.К.:
Планирую издать инструкцию или справочник для управдома по созданию частного домоуправления и ведению его. В этом справочнике будут представлены образцы и формуляры, которыми пользуются частные немецкие домоуправления. Вся схема на Западе функционирует бесперебойно. Думаю, что в России не стоит изобретать велосипед, на котором все давно ездят.

april_fool: Хотелось бы более детально узнать об особенностях домоуправления в Германии. Что входит в обязанности домоуправителя?

Н.К.:
Особенность домоуправления в Германии заключается в том, что управдом — лишь инструмент выполнения работ, установленных собственниками или квартиросъемщиками. Перед ними он отчитывается за финансовые расходы: коммунальные платежи, накопительные фонды. И собственники, квартиросъемщики могут прервать договор с домоуправом, если он не исполняет их волю. Домоуправ действует на основании трудового договора, который составляется, как правило, на 2 года. В нем точно оговорены его обязанности, которые в основном заключаются в том, чтобы сохранить имущество собственников в надлежащем порядке.

podarochek: Неужели в Германии не надо по три часа звонить по заветным телефонам о неисправности электропроводки и в результате выяснить, что «электрик дядя Вася занят, вы у него такие сто первые, ждите», а можно выйти на одного — единственного человека, который данную проблему решит со специалистами сам?

Н.К.:
В Германии электрик дядя Вася и сантехник дядя Ваня будут счастливы, если позвонит домоуправ и передаст кому-то из них договор на выполнение ремонтных или аварийных работ. И согласно договору оплатит его труд. Как правило, немецкое домоуправление работает с такими фирмами, которые оправдали себя в течение многих лет, и менять что-либо, или искать другого подрядчика нет смысла.

vishny: В моем домоуправлении в штате служащих только 1 дворник и 1 бухгалтер. Скажите, пожалуйста, кто, кроме собственно домоуправа, заботится о домах в Германии?

Н.К.:
В Германии частное домоуправление, как правило, не имеет своих сотрудников, а работает на договорных условиях с фирмами, которые обслуживают недвижимость. Бухгалтер при таком домоуправлении не требуется, т.к. финансовые потоки определяют собственники и жильцы. Все основные виды деятельности домоуправления выполняются на основе договора, и выполнение этих договоров контролируется самими жильцами и собственниками.

lamin: Во Франции есть поговорка: иметь на лестничной клетке мусоропровод — все равно, что жить на помойке. Как в Германии относятся к мусоропроводам? Они есть?

Н.К.:
Да, есть. И в Германии такие же проблемы, как и во Франции. При домоуправлении существует должность завхоза, так называемого хаусмайстера, В его обязанности входит следить за мусоропроводом или за площадками, где стоят контейнеры для мусора. И свой рабочий день он начинает с того, что убирает эту площадку или пространство вокруг. И насколько тщательно он относится к своим обязанностям, настолько чистая площадка для мусора. Как вы видите, это не вопрос страны, это вопрос личностных качеств сотрудника домоуправления.

zl-day: Каким образом отапливаются дома? Централизовано или каждый чем хочет, тем и топит?

Н.К.:
По-разному. Есть центральное отопление, есть локальное — отопление газом каждой отдельной квартиры. Сохранилось печное отопление брикетом — очень небольшой процент. Сейчас наблюдается тенденция отхода от отопления газом, так как оно очень дорогое. Цены на газ растут, они непрозрачные, проследить за их ростом, чтобы скалькулировать бюджет, невозможно. При реконструкции старых домов часто выражается просьба оставить печное или каминное отопление, как альтернативу газовому.

semenych: Вероятно, вам известны трудности в РФ, связанные с переходом управлением домами к самим жителям квартир. Люди, ставшие собственниками квартир, становиться собственниками домов не хотят. В основном, они боятся, и, наверно, обоснованно, что тогда придется платить за все и это будет просто не по карману. Как вы справляетесь с этим вопросом в Германии? Имеет ли значение объем домовладения, т.е. какие дома все же удобнее для создания товариществ?
Я недавно сам столкнутся с этим вопросом Сначала неопознанная инициативная группа объявила о проведении собрания жильцов, а потом это собрание как бы состоялось. Примерно с полсотни возбужденных и раскрасневшихся женщин пожилого возраста в течение примерно часа домогались от управляющего ГУКа Воронежа А. Ковалева, не является ли он кому-нибудь из других Ковалевых — начальников родственником, и трясли его за водопровод и канализацию. Никакие его попытки объяснения, как будут обслуживаться по-новому дома, какие ранцевые сварочные аппараты будут у красиво одетых слесарей, как будет проводиться контроль обслуживания, — все пролетало мимо них. Никого не интересовало, какие качественные услуги будут оказываться, потому как мало кто верит, что их можно улучшить бесплатно, а платно — зачем нам такое улучшение? Даже канализация и водопровод интересуют только с точки зрения «пусть бесплатно сделают, мы платили». Начальник ГУКа поклялся, что «мы будем судиться, пусть отдадут, кому положено». В это время в тылах разворачивалось тихое наступление сторонников свергаемого домоуправления, которые говорили, что менять шило на мыло не надо, эти придут опять размажут все масло по всему городу, а старые и так тут все знают. И тут я окончательно убедился, что их даже не особенно деньги интересуют. Понимая неизбежность процесса отдания кому-нибудь голоса, тетки обратили внимание на кучку мужчин и стали спрашивать у них: ну кого выбрать? Тут, наверно, чтобы придать этому действу разумный характер кто-то из женщин, вероятно, из этой неведомой инициативной группы, поблагодарил начальника за сообщение и все решили, что надо думать!

Н.К.:
Дело в том, что жильцы и владельцы квартир на правах собственности не могут не хотеть новой реформы. Но они не знают, о чем идет речь, и как подойти к делу. А платить владельцам квартир придется всегда и за все. Жильцы, когда не были собственниками, платили так же за все — за коммунальные услуги, за отчисление на капитальный ремонт. Только они никогда не давали себе труда проследить, куда шли деньги и как расходовались. И сейчас не понимают, что такое собственность. Как только они усвоят основной вопрос собственности как базы демократического развития, их жизнь переменится в тот же день. Не понимая этого, они продолжают обсуждать, дискутировать, спорить беспредметно. Другими словами, слепой ведет слепого, глухой рассказывает глухому. И беспомощная в этом вопросе администрация района или города тоже не очень четко представляет себе, с чего начать. И так ходят по замкнутому кругу и ответственные за реформу, и владельцы собственности, не подозревая о своем счастье.
Что касается Германии, эта система домоуправления функционирует и так же защищена законом, как и в РФ. Разница в том, что граждане Германии законопослушные, а в России о соблюдении закона не имеют представления.

semenych: А зачем им было следить, если огромную долю затрат по содержанию жилья несло на себе либо государство, либо предприятие, которое предоставило жилье? И себя эти люди считают вполне законопослушными. Что положено, платят вовремя. Вопрос о том, что за них что-то еще платит, так это в порядке вещей, они так привыкли и именно это не хотят менять.

Н.К.:
Государство содержало жилье в таком состоянии, в каком мы видим его сейчас. А жильцы ничего не хотят менять, потому что еще не почувствовали себя собственниками. Я думаю, вопрос собственности — это основной вопрос, с понимания которого начинается домоуправление. Регулярно и аккуратно платить квартплату, не контролируя, что происходит со средствами, — это только полдела.

mishina: Расскажите о последовательности действий: к примеру, жильцы многоквартирного дома решили самоуправляться. Что делать дальше?

Н.К.:
Первое — провести собрание жильцов. Жильцы должны назначить управдома и заключить с ним трудовой договор, в котором четко указать его обязанности, ответственность по сохранению их имущества, спланировать на год ремонтные работы и долгосрочно — капитальный ремонт. Управдомом должен быть назначен человек, которому жильцы могут доверить свои финансы. Это главный вопрос. Все последующее связано с личностью управдома.
Если вы нашли достойную личность, то обучить его специфике профессии можно на специальном курсе в Архитектурно-строительном университете. Но самое главное: управдом — исполнитель воли собственников. И ничего не произойдет, если собственники и квартиросъемщики безынициативно перенесут свои обязанности на домоуправа, требуя от него невыполнимого.
Например, собранием жильцов или собственников составляется годовой план ремонтных работ — полная замена электропроводки или канализации. В договоре с домоуправом указаны четко финансовые средства на коммунальные расходы, установлен бюджет на аварийные работы и создается накопительный фонд для капитального ремонта. И из бюджета используются деньги на эти виды работ. Но устанавливают бюджет, опять же, сами собственники жилья.

april_fool: Каково отношение жителей Германии к управдомам? Пользуется управдом почетом и уважением у населения?

Н.К.:
Управдом в Германии — профессия, которой обучаются три года. Она предполагает необходимые юридические и экономические знания и принадлежит к привилегированным профессиям. Отношение к управдому настолько уважительное, насколько он выполняет свою работу. И получить дом в домоуправление — очень сложно, необходимы рекомендации и большой опыт. В России же с образом управдома связано представление о неком человеке, который со связкой ключей спорит с сантехниками в подвале или убеждает, что крыша не течет. Он не управляет недвижимостью собственников или квартиросъемщиков, не планирует капитальный ремонт, не заключает договоров, без чего немыслим управдом в Германии. Я считаю, поменять такое представление об управдоме (или как было бы грамотнее его назвать — управляющим недвижимостью) трудно. Здесь не обойтись без специального обучения или прохождения практики в существующем домоуправлении, а также привлечения внимания к вопросам об управлении недвижимостью средств массовой коммуникации.

sarmanshhik: На управдома где-нибудь учат? Как вы считаете, нужно ли завести в РФ соответствующее учебное заведение?

Н.К.:
Соответствующие учебные заведения существуют — высшие, средние профессиональные. Мне кажется, что не хватает практического опыта ведения домоуправления. И в России я видела только по телевизору отдельные примеры частного домоуправления в Москве и Петербурге, которые соответствуют европейскому стандарту. Инициаторами создания таких частных домоуправлений были не домоуправы, а неравнодушные граждане, не желающие жить в неблагоприятные условиях.
Приведу показательный пример. В Петербурге отдельный дом привела в порядок по европейским стандартам одна мюнхенская компания по управлению недвижимости. Были отремонтированы фасад, подъезды. Но как только компания уехала, в считанные недели все вернулось в прежнее состояние. Инвестиции не спасли. Управление недвижимостью может вырастать только «снизу», только через каждого отдельного собственника или квартиросъемщика. Если им безразличны их собственность и имущество, нет никакой власти, которая сможет помочь такому собственнику.
Кроме того, обучиться профессии управляющего недвижимостью можно в Германии. А пройти практику в домоуправлении в Берлине можно у меня.

Резюмируя, хочу отметить две самые главные вещи.
Каждому гражданину необходимо осознать, что он стал собственником. А только с собственностью возможно демократическое развитие страны и независимое экономическое положение гражданина этой страны.

Даже самый лучший управдом не может навести порядок с недвижимостью, если ее владельцы — безразличные к своей собственности и равнодушные граждане.

А нам ничего не остается, как согласиться с госпожой Крюгер и сообщить ее адрес неравнодушным гражданам, небезразличным к своей собственности. Для писем с вопросами.

Нина Крюгер-Митюшов
Дефреггерштрассе, 1А
Берлин, Германия,
Факс: (4930) 5321-8138
E-mail